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第31章 卷二 财务模型里的外滩（第2页）

说到这里，华年已经是心惊，在Miss周问她这个问题之前，她为什么没有去想这些看起来这样辉煌的曾经被她设定为奋斗目标的外滩商业群楼，在财务模型里会如此不堪一击。

“会做财务模型了？”Miss周点点头，“五星级酒店3%年回报率，那一片片办公楼稍微好点，一般做到5%回报率，比起经济酒店，OM入住率经常达到107%到108%的，利润和品牌溢价效应相差太远了。就算靠关系陪酒陪笑费尽心思拿地造住宅楼，如果不是这十年正好是中国的地产红利期，这些楼难道不是已经沦为赔钱货？可哪怕就是有地产红利，十年也不过十倍二十倍。”

听到这里华年眼睛已经闪闪发亮。高不可攀的地产行业在Miss周这样的风险投资人眼里居然一文不值。

“还有比房地产更赚钱的？”这次华年是明知故问。

Miss周指着对面比华年眼睛还闪亮的楼说，“那楼里第十五层是我五年前投的一家公司，做新媒体的，我两千万美金购得10%股份，去年年底公司A股上市，获利30倍退出。那边的二十楼是我七年前投的一家公司，做网络文学的，我五千万美金拿下20%股份，两年前被上市公司收购，获利50倍退出。还有那，那，那，都有我投的公司，不论出身，不靠关系，不用陪酒陪笑，只靠这里，”Miss周顿了一下，指着自己的脑袋说，“风险投资这个行业只比这里。”

“比智商？”华年不由自主地问。

Miss周摇摇头，“这里难道只有智商？能做这个行业的人，智商只是基础，果断、耐心、细致，学习力可以算加分项，当然不能缺的还有谨慎和野心，但这些都没有一个特质重要，这个特质许多人天生就有，许多人可以后天培养。”

“是什么？”华年忍不住问。

“这些是当年带我入门的老师告诉我的，现在我转告你。做一名好的风险投资人最重要的特质是嗅得到钱的味道。”Miss周看着华年说，“一万个普通职场精英里只有一个人可以做风险投资，光翼正好一万名员工，我想总有一个人可以做。”

“所以你当时决定内部招聘？”华年问。

Miss周摇头：“要不是公司内部政治的压力，战略投资部实在需要这样一场戏，这种吃力不讨好的事情我是绝对不会做的，这违背风险投资人第一原则——效率。”Miss周说到这里突然一顿，问华年，“所以，你真觉得对面那些楼只能赚小钱？”

华年愣住，Miss周这支回马枪真杀得她措手不及。

Miss周这次终于放过华年，没让她在沉默里尴尬太久，就继续说：“你知道四季酒店的持有人现在是谁？比尔·盖茨和阿拉伯王储。有些东西即使不是最赚钱的，却可以变成收藏品，而收藏品的定价就是另外一套规律了，这是一。二，每个商业地产国家都有住宅用地配给，换句话说，你造多少五星级酒店百货公司，国家配给你多少住宅用地，住宅用地过去十年的收益率何止十倍二十倍？商业地产还可以在银行做抵押贷款，贷出来的钱可以用来开发住宅用地或其他用途，这是三，”Miss周脸上闪过一丝暧昧不明的表情，“当然还有四，还有五，越深入，越有意思。”

华年彻底服了气，总以为自己算能举一反三的，却原来不过还是只井中蛙，风险投资，这条路艰涩而又漫长，在这次对话后，华年深深地懂得了这个道理。

“轻易被人说服是投资人大忌，”Miss眼神一挑，“你现在还是觉得自己可以做名风险投资人？”

华年刚刚正好又一次被轻易说服。她一时不知如何回答。野心灼烧着她，可谨慎警告她，你需要审视自己，你的确还不够资格，第一次想得这样通透，华年反而平静了下来。

华年摇摇头，“我愿意做个助理学习。”

“谁有空教你？”Miss周笑了。

华年实在尴尬，不知道该回答什么。Miss周朝她举起倒满苏打水的杯子。Miss周从不饮酒，吃饭前，她就已经说明。

“郭沈鹏走了，你知道？”Miss周问。

华年老实点头。

“回家收邮件，他留下个案子，你可以试着去跟跟看。”Miss周说。

郭沈鹏的手指轻动不小心发出的一封轻佻邮件，却成了华年最大的契机。华年猝不及防。

她甚至来不及享受这突然来的好运，连和乐宝、于成龙庆祝的时间都没有，就一头扎进了这个案子里。

这个案子就是华年身上那股人人嫌弃的猪骚味的由来，郭沈鹏留下的是一个养猪场的收购案。

第一次独立去看的收购案，就这么重口味，华年摩拳擦掌。